这段时间楼市的情况大家也都知道，很多人问石榴叔配资好评股票配资门户，为什么不写点文章分析一下。
写是写了，但不敢发在公众号，各种数据一罗列，都不太好，包括上海、杭州这些前段时间表现很好的城市，也就发发“16号内参”了。
宏观分析现在已经没有任何意义了，全是废话，正是因为一楼一市、一房一价，所以我才开始写连载，把最近我经手比较有代表的案例拿出来和大家分析。
不要看热闹，里面很多硬知识。
01
往年四月份一过，就进入学区房交易的淡季，今年偏偏是个例外。
过去两个月，南京这边的学区房卖疯了，尤其小户型，因为小升初招生规则有变化，公办严禁跨区优录，打了很多想通过优录择校的家长一个措手不及，几年白卷了。
很多四年级家长一看情况不对，没有十足把握被民办优录上，只能慌忙买学区房保底，怕后面涨价。
会不会涨？绝大部分房子不会，比如老破大，小部分在剧烈波动，比如老破小，因为成交过于集中，房主心态变了。
朋友是上个月来找我的，因为关系比较好，真的是苦口婆心劝了两个星期。
她原计划是买个一线学区两室套，装修下，初中住三年然后卖。和我说，想少亏一点，钱又不太多，问买哪里好。
说实话，眼下买学区房不可能不亏，纯纯的教学消费。
什么房子不能碰？居住属性不好，房龄大，总价又不便宜的，市场已经出现明显“客多房少”的情况。
有句话我反复强调，现在卖不掉的房子，以后更卖不掉。如果只是初中用三年，“买小租大”是最佳的解决方案，住得也舒服，投入小，最后即便跳水甩卖，总价不高，亏损有限，可以承受。
如果不能接受租，那就要买整片居住属性突出的，多花点钱，往往这种房子相对抗跌，属于买房子送学区，被认可。
二胎家庭如果说要买双学区持有九年以上呢？居住属性要放第一位，买三房，做好卖不掉长住的心理准备，我是认真的。钱不够，就降低学区要求，不要硬上，压重注，最后心态容易坏了。
最后多说一句，学区房未来降价不怕，怕的是没有流动性，只能传世。
02
一个月前，有朋友拿到安置房的钥匙，又想卖，又想租，纠结了好几天。
他原本考虑简单装修一下收租，问题是整片的安置房，大家都想出租，会好租？
我帮他算了一笔账，租售比能到1.5就算很好了，关键是空置率很难控制，而且位置不太好，距离地铁口要走15分钟。
这种房子最佳的处理方案就是到手就卖，哪怕税高，因为新房子有卖相，越早卖，越好卖，往后因为小区租客多了，素质又不高，对公共环境的破坏显而易见。
越往后，想卖的人越多，肯定会踩踏，但买家最后很可能会去买商品房，贵不了多少，但绿化、物业、邻居要好很多。
观念要调整了。
钱放在手上，你随时想买房，都可以买，吃吃利息比收房租舒服多了，但是这种房子拿久了，就不能随时能变成钱，安置房变成冻产的概率很大，因为安置房的周围，最不缺的就是安置房，还会不停的盖。
03
石榴叔以前就写文章提到，不少家庭一辈子要换四次房子。
第一次是结婚买房，第二次为了孩子上学，第三次是孩子读大学了，为自己改善，第四次是老了回归主城，追求便利，靠近医院。
这个置换案例属于第三阶段，要卖的房子是当年某网红楼盘，因为这两年它在不断创造纪录。
一个记录是从最高时候6.1万跌到2.1万，另一个记录是去年全年共成交100套，目前挂牌319套，过去三个月成交27套。
当年之所以火，是因为坐拥“江景”和“学区”两大标签，然而学区是伪学区，最大的硬伤是50多层超高层，得房率非常低，户型也差，我看过一套141平方的，套内面积在103左右。
因为挂牌量实在太大，没有抱任何侥幸心理，直接同户型最低价，没想到最后还是进入了绞杀阶段，又被买家砍了10万。
卖不卖？肯定要卖，因为你不卖，别人卖了，小区最低成交价被刷新之后，后面再有买家出现，肯定又是一刀。
这种挂牌天量的小区，比的就是决策果断，看谁跑得快，亏也要认。
置换的目标是江心洲，因为男主喜欢骑车跑步，小区也看好了，现在就在等降价了。没有绝对的底，只有相对的底，年底下手。
很多人好奇，为什么现在的案例，普遍都是便宜房子？
因为近半年，几乎所有城市的二手房成交均价都在以肉眼可见的速度往下滑。
稍微贵一点的房子，是真的卖不动了。
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